Снимать или покупать?

[Necroman]

Данная статья о текущей ситуации с недвижимостью в США содержит множество интересных моментов, применимых и к России. Кому лень читать, рекомендую перейти сразу к третьей главе.

Краткая предыстория: до 2004 года ФРС (американский Центральный Банк) держала ставку рефинансирования на достаточно низком уровне. Ставка рефинансирования - это процент, под который ФРС даёт кредиты банкам (а банки - населению). Низкая ставка - дешёвые кредиты, высокая ставка - дорогие кредиты. Дешевые деньги сделали жильё доступным для американцев, и процент собственников жилья заметно вырос. Вместе со спросом взлетели и цены на недвижимость.

Однако с 2004 года ФРС начала поднимать ставку, чтобы снизить инфляцию. Высокие ставки по кредитам, по идее, должны были сузить рынок жилья и привести к снижению цен. Но риэлторы не хотели упускать прибыль, и решили расширить рынок жилья искусственно, путём привлечения на него лиц с плохой кредитной историей, без значительных накоплений, и так далее. Был отменён обязательный первоначальный платёж в 20%. Вводились схемы с небольшими, но постепенно растущими месячными выплатами по кредиту. Цены на недвижимость продолжали расти.

Результат подобных действий оказался вполне предсказуемым. В 2006 и 2007 годах очень многие американцы не смогли расплатиться по кредитам на сумму почти в триллион долларов. Цены на жильё зависли, количество сделок сократилось, рынок замер. Многие пенсионные фонды и другие инвестиционные институты, вложившие деньги в недвижимость, оказались на грани банкротства.

В условиях "лопающегося пузыря" особенно актуален вопрос: покупать жильё, или снимать его?

***

Глава 1. Отвратительное время для покупки.

Почему?

1. Цены по-прежнему оторваны от реальности. Стоимость жилья не укладывается ни в одну из исторически-известных связей со стоимостью аренды или зарплатами. Аренда более чем вдвое дешевле выплат по кредиту. Зарплаты не покрывают ипотечных займов, за исключением короткосрочных, с плавающим процентом. Любой, кто покупает, теряет немедленно, и будет терять на протяжении минимум нескольких последующих лет.

2. Покупатели заняли слишком много денег и не могут выплачивать проценты. Наблюдаются массовые изъятия ипотечной собственности, и сенаторы обсуждают, не взять бы ваши деньги, чтобы заплатить за МакОсобняк вашего соседа.

Банки радостно одалживали любые суммы, которые просили заёмщики, до тех пор, пока можно было перепродать займ (вместе с риском) государственной ипотечной компании Fannie Mae (а в конечном счёте - налогоплательщикам), или покупателям ипотечных страховок. Теперь, когда стало понятно, что триллион долларов ипотечных кредитов не будет выплачен, Fannie Mae вынуждена не покупать рискованные займы, а инвесторы не хотят связываться с ипотечными страховками. Это означает, что количество денег в ипотеке уменьшается, и цены на жильё продолжат падать, возможно в течение 5 лет и более.

Возвращение к традиционным стандартам кредитования будет означать возвращение к традиционным ценам на недвижимость, гораздо ниже нынешних.

3. Проценты по кредитам растут. Когда процент вырастает с 5% to 7%, то это означает 40% увеличение дополнительных платежей покупателя. Цены на жильё вынуждены будут пропорционально снизиться, чтобы скомпенсировать этот эффект. Например, если кредит выдаётся под 5% годовых, то дополнительные платёжи $1000 в месяц ($12 000 в год) оплатят займ в размере $240 000. Если процент по кредиту равен 7%, то те же $1000 в месяц оплатят займ только $171 428.

Даже если ФРС не повысит больше ставку, все плавающие проценты всё равно поднимутся, потому что им нужно скомпенсировать рост первоначальной низкой ставки до нынешней.

4. Экстремальное использование кредитного плеча. Кредитное плечо - это использование займа для усиления прибыли. Многие люди забывают, что убытки аналогичным образом усиливаются. Если покупатель вносит 10% стоимости дома, а весь дом теряет в цене 10%, то на бумаге покупатель теряет 100% своих денег. Если ему придётся продавать дом из-за потери работы или подъёма ставки, в реальном мире он останется банкротом.

Но дела обстоят ещё хуже. Ценам даже необязательно снижаться для того, чтобы принести большие убытки. Комиссия на продажу жилья - 6%. Для дома стоимостью в $300 000 эта потеря составит $18 000 даже при неизменных ценах. Так что снижение цен на 4% вызывает банкротство тех, кто вносит 10% и меньше.

5. Нехватка впервые покупающих недвижимость. Процент семей в заливе Сан-Франциско, которые могут позволить себе дом средней цены упал с 20% в июле 2003 году до менее 10% в 2006 году.

6. Избыток спекулянтов. В национальном масштабе 25% домов, купленных в 2005 году, были куплены для инвестирования, а не проживания, и многочисленные спекулянты сейчас начнут разоряться. Даже Национальная Ассоциация Домостроителей признаёт, что "инвестиционный спрос на некоторых рынках недвижимости разрастается".

7. Жульничество. Для спекулянтов стало нормой брать кредит на 50% больше стоимости жилья, которое они собираются купить. Оценщик соглашается с ценой, спекулянт платит продавцу запрашиваемую им сумму (гораздо меньшую, чем сумма займа), и остаток от займа используется для непомерно больших выплат по кредиту до тех пор, пока не находится покупатель, который купит жильё за ещё большую сумму. Отлично работало во время бума. Сейчас не работает вовсе, разве что спекулянт просто сбегает из города с остатком денег.

8. Бэби-бумеры выходят на пенсию. В США 77 миллионов американцев, родившихся с 1946 по 1964 годы. Треть из них не имеет никаких пенсионных накоплений. Самым пожилым - 61. Единственные деньги, которые у них есть - это доля в жилье, поэтому они будут вынуждены продавать.

9. Огромное скопление пустого жилья. Строители вынуждены снижать цены быстрее, чем даже домовладельцы. Они построили слишком много, и по нынешним ценам не в состоянии продать всё.

Лучше всего подытожил Business Week: "Сегодня цены на жильё определяются невозможной комбинацией: сильным ростом доходов и активов, как при сильной экономике, плюс сверхнизкими процентами по кредитам, как в слабой экономике. Либо долговременные экономические перспективы станут хуже, или проценты вырастут. В обоих сценариях недвижимость ослабнет".

***

Глава 2.

Кто не согласен с тем, что цены на жильё будут продолжать падать?

Бизнесы, связанные с недвижимостью, не согласны, потому что у них не будет денег, если покупатели не будут покупать. У этих бизнесов большой коммерческий интерес вводить публику в заблуждение относительно разумности покупки жилья сейчас.

1. Агенты покупателей не получат ничего, если не будет сделки, поэтому они хотят, чтобы их клиенты купили - независимо от того, насколько плоха сделка - а это полная противоположность интересам покупателя. Агенты ежегодно получают $100 миллиардов в качестве 6% комиссии от покупателей. Агенты заявляют, что комиссию платит продавец, но всегда забывают упомянуть, что продавец получает эти деньги от покупателя. Подумайте об этом: кто приносит деньги на стол - продавец или покупатель? Все деньги поступают от покупателя. Нет покупателя - нет денег. Если бы брокер на фондовой бирже взимал 6% от продажи акций, его бизнес закончился бы в тот же день. Брокеры на рынке недвижимости не делают чего-либо сильно большего, чем брокеры на фондовом рынке, так почему вам следует отказаться от почти двух лет своей рабочей жизни, чтобы оплатить риэлтору те несколько часов, которые он, возможно, потратит на то, чтобы помочь вам купить или продать жильё? 6% от 30 рабочих лет, которые уходят на выплату кредита - это 1.8 лет вашего рабочего времени, подаренных риэлтору.

Есть хорошие агенты покупателя, которые действительно верят, что помогают покупателю, но они просто отрицают свой конфликт интересов. Писатель Аптон Синклер блестяще это пояснил: "трудно убедить человека понять что-то, когда его зарплата зиждется на его непонимании этого".

2. Ипотечные брокеры получают процент от суммы кредита, так что они хотят, чтобы покупатели брали настолько большой кредит, насколько это возможно. Даже хуже - ипотечным брокерам платят в зависимости от того, насколько ПЛОХА сделка для покупателя. Чем хуже сделка (чем выше процент по кредиту, комиссионные, и так далее), тем больше получает ипотечный брокер!

3. Банки получают комиссию за организацию кредита, а потом перепродают большинство займов, так что они не беспокоятся о банкротстве заёмщиков. Они выдадут больше, чем заёмщики смогут выплатить, поскольку они ничего не теряют в случае дефолта. Банки перепродают большинство займов государственным агентствам Fannie Mae или Freddie Mac. Конвертация низкокачественного жилищного займа в "высококачественный" займ от Fannie Mae с неявной защитой федерального правительства является главной поддержкой пузыря на рынке недвижимости. Это заканчивается по мере того, как Fannie Mae сжимается.

Другим способом банков свалить с себя риск дефолта по займу был рынок ипотечного страхования Wall Street. Сейчас, когда массовые отказы от выплат уничтожили существенную порцию рынка перепродаж займов, банки вынуждены улучшить требования к заёмщикам.

4. Оценщики нанимаются ипотечными брокерами и банками, поэтому они будут давать высокие оценки, которые желают видеть ипотечные брокеры и банки, а не истинные. Оценщиков, которые убивают сделку, рассказывая правду, второй раз просто не пригласят.

5. Газеты зарабатывают деньги на рекламе от риэлторов, кредиторов и ипотечных брокеров, поэтому газеты публикуют нереалистичные прогнозы индустрии недвижимости и избегают фатальных слов: "цены падают". Вместо этого мы иногда слышим о "смягчении" или "корреции" цен, что звучит так приятно...

Хуже - у риэлторов есть практически монополия на информацию о ценах продаваемого жилья, и газетные репортеры никогда не задают риэлторам неприятные вопросы вроде "как узнать, что вы не врёте о ценах?". В результате имеется бесконечный поток историй, рассказывающих о том, что Национальная Ассоциация Риэлторов (NAR) говорит, что сейчас хорошее время для покупки. Спрашивать NAR о недвижимости - это всё равно, что приходить к продавцу подержанных автомобилей, спрашивая, хороший ли сегодня день для покупки машины.

6. Домовладельцы сами не хотят поверить, что потеряют огромные суммы денег.

***

Глава 3. В чём заключаются их аргументы?

1. Арендовать - значит выбрасывать деньги на ветер.
НЕПРАВДА, помесячная аренда гораздо дешевле, чем владение. Если вы не арендуете, то одно из двух:Либо вас ипотека, в этом случае вы выбрасываете деньги на переплаты, налоги, страховки, содержание дома,Либо у вас уже оплаченное жильё, в этом случае вы выбрасываете дополнительный доход, который могли бы получить, превратив свою недвижимость в наличные для инвестирования в облигации, и снимая похожее место, в котором можно жить за гораздо меньшие деньги. Этот дополнительный доход может составлять от 50% до 200% стоимости аренды, что для многих достаточно для того, чтобы прямо сейчас выйти на пенсию.В обоих случаях домовладельцы теряют гораздо больше, чем арендаторы. В настоящее время годовая арендная плата в области залива Сан-Франциско составляет 2% от стоимости покупки эквивалентного жилья. Это означает, что жильё приносит около 2%, а это - плохая инвестиция. Практически любое другое вложение денег будет лучше. Если вам не нравится риск, вы можете положить ваши деньги в государственные облигации под 5% годовых. Если вы не против некоторого риска, вы можете попробовать индексные фонды, которые обычно приносят около 10%.

Хозяева сдают свои дома жильцам под 2%. Это фантастическая сделка для арендаторов. Когда возможно арендовать дом за миллион долларов за 2% в год в то время, когда займ в миллион долларов стоит 6% по кредиту, плюс 1% налог на недвижимость, плюс 1% на обслуживание - что-то явно не так. Арендаторы получают неимоверные скидки.

2. Владение домом приносит отличные налоговые преимущества.
НЕПРАВДА. Налоговые преимущества незначительны, если сравнить их с большой месячной потерей денег от владения. Аренда - это тоже потеря, конечно, но владение - куда большая потеря. Сравните стоимость владения и аренды.

Многие люди верят, что вы можете уменьшить ваши налоги на прибыли на величину процента по кредиту, но они ошибаются. Покупатели не могут вычитать проценты по кредиту из налога на прибыль, они могут вычесть переплату из прибыли, облагаемой налогом. Переплата платится в настоящих, до-налоговых долларах, которые покупатель с таким трудом заработал. Эти деньги действительно пропадают, даже если покупатель не платил налог на прибыль с этих долларов перед тем, как использовать их на переплату по кредиту. Вы не разбогатеете, тратя 1 доллар и экономя 30 центов налогов на этом долларе!

Покупатели не получают переплату обратно в момент уплаты налогов. Если покупатель получает налоговую скидку, то это только потому, что он переплатил налоги, беспроцентно кредитуя правительство. Все ему очень признательны.

Если у вас нет жилья, но хотите жить в нём, ваш выбор - либо арендовать его, либо арендовать деньги на его покупку. Арендовать деньги означает взять кредит. Ипотека - это договор об аренде денег. Арендаторы жилья ничем не рискуют, а арендующие деньги идут на огромный риск падения цен на недвижимость, плюс ремонт, страховки, налоги, и так далее. Поскольку вы можете арендовать жильё за 2% его стоимости, но должны платить 6% за то, чтобы арендовать эквивалентное количество денег, гораздо дешевле арендовать дом, а не деньги.

3. Жильё, сдаваемое в аренду, обеспечивает хороший доход.
НЕПРАВДА. Аренда обеспечивает очень плохой доход во всех областях, где наблюдается пузырь на рынке недвижимости, и уж точно не покрывают платежей по кредитам. Помните - бессмысленно выполнять работу домовладельца, если вы можете получить больше денег без риска, без работы, и без налога на прибыль, купив государственные облигации. И деньги в облигациях будут ликвидными и защищёнными.

Сказав это, нужно отметить, что во многих областях США имеет смыл покупать недвижимость, поскольку в этих областях ипотечные выплаты меньше, чем стоимость аренды. Обычно это сельскохозяйственные регионы в удалении от побережий, которые не были вовлечены в такой же пузырь, который есть на побережьях.

4. Ладно, владение это ежемесячная потеря денег, но рост спроса это окупит.
НЕПРАВДА. Динамика спроса отрицательна. Цены снижаются, что просто добавляет урона к ежемесячным травмам от сокрушительных ипотечных выплат.

5. Как только цены немного упадут, количество покупателей, желающих впрыгнуть в последний вагон, тут же увеличится.
НЕПРАВДА. Осталось немного покупателей, а те, кто остался, будут ограничены возрастающими трудностями получения займов сейчас, когда кредиторы второго эшелона обанкротились.

Покупать никто не вынужден, а вот людей, которые вынуждены продавать вследствие растущих выплат, будет всё больше и больше. Это будет толкать цены вниз длительное время.

6. Цены на жильё никогда не уменьшаются (в моём городе).
НЕПРАВДА. Цены в Сан-Франциско упали на 11% с 1990 по 1994 годы. Покупатели в Сан-Франциско в 1990 не смогли вернуть вложенное примерно до 1998 года. Таким образом, покупатели фактически обеспечивали беспроцентным кредитом своих продавцов в течение 8 лет, теряя на инфляции. С учётом инфляции, покупатели 1990 реально вернулись на прежний уровень в 2000 году, через 10 лет после покупки.

Средний дом в Лос-Анжелесе упал в цене на 21% с 1991 по 1995 год, и конечно было множество других похожих обвалов во всех США. Самый худший, видимо, случился после нефтяного кризиса в 1980 году, когда кондоминиумы Колорадо потеряли 90% стоимости, которую имели на пике.

Ваш город, возможно, особенный, но он был таким же особенным, когда был вдвое дешевле 10 лет назад, так что особенность не означает гарантирует рост цен.

Многие люди путаются в разнице между высокими ценами и растущими ценами. Цены высоки, но они не растут. Они падают. Падающие цены делают недвижимость плохим объектом для инвестиций.

7. Цены на жильё не упадут до нуля, как цены на акции, поэтому инвестировать в недвижимость безопаснеее.
НЕПРАВДА. Действительно, цены на жильё не упадут до нуля, но ваша доля в нём может легко упать до нуля, и пройти дальше до красной отметки. Даже падение в 4% полностью разоряет того, у кого выкуплено 10% дома, поскольку риэлтор возьмёт на продаже свои 6%. Это означает, что обвал цен на жильё хуже, чем обвал цен на акции. Большинство людей держат большинство своих денег в недвижимости, а эти деньги подкреплены очень длинным плечом.

8. Мы знаем, что цены будут изменяться мягко, потому что так говорят газеты.
НЕПРАВДА. Цены могут рухнуть с обрыва. Никто не знает точно, что произойдёт, но риск внезапного обвала цен - значительный. Как отметил профессор Йельского университета Роберт Шиллер, "пузырь на рынке недвижимости - крупнейший пузырь, когда-либо существовавший в истории". Предсказания "мягкой коррекции" - всего ли манипуляция эмоциями покупателей, чтобы заставить их покупать даже тогда, когда цены падают.

Большинство газетных статей о недвижимости вовсе не являются новостями. Они являются рекламными сообщениями, замаскированными под новости. Они постоянно цитируют людей вроде риэлторов, чей доход зависит от вашего расставания с вашими деньгами. Их цель - не информировать, а заставить купить. Когда вы видите стастистику о том, что всё в порядке, взгляните на источник. Не нужно ли ему, чтобы вы поверили в рынок недвижимости, и он мог забрать у вас ваши деньги?

9. Цены на пике определялись спросом и предложением.
НЕПРАВДА. Цены определялись низкими процентами про кредитам и рискованными займами. Предложение на подъёме, а средний доход семьи упал на 2.3% с 2001 до 2004, так что цены сейчас нарушают самые базовые понятия о спросе и предложении.

Сайт www.census.gov содержит данные по району Санта Клары за 2000-2003 годы, которые показывают, что количество объектов недвижимости увеличилось в то самое время, как уменьшилось население: год объекты / люди

2000 580868 / 1686474 = 0.344 объектов недвижимости на человека
2001 587013 / 1692299 = 0.346
2002 592494 / 1677426 = 0.353
2003 596526 / 1678421 = 0.355

Так что предложение на рынке недвижимости в районе Санта Клары увеличилось на 3% на человека за эти годы. Наблюдается избыток предложения в сравнение с ситуацией несколько лет назад, когда цены были ниже. На общенациональном уровне - похожая история за 2000-2005 годы:

2000 115.9M / 281M = 0.412 объектов недвижимости на человека
2005 124.6M / 295M = 0.422

То есть на общенациональном уровне стало на 2.4% объектов недвижимости на человека больше, чем было в 2000 году. Так что национальные цены тоже должны были упасть.

Правда в том, что цены могут подниматься и падать безо всякого изменения спроса или предложения. Пузырь был манией дешевых и легких кредитов. Теперь мания закончилась.

10. Земли-то больше не становится.
ПРАВДА, но только за последний год объём продаж упал на 40%. Похоже, покупателей тоже больше не становится.

У Японии была гораздо более серьёзная проблема нехватки земли, чем у Америки, но это не помешало ценам падать на протяжении 14 лет. Цены в Японии сейчас на том же уровне, на котором они были 23 года назад. Если бы у нас действительно был недостаток жилья, на рынке аренды не было бы так много пустых квартир.

11. Как арендатор, вы лишены возможности выгодно войти в долю.
НЕПРАВДА. Доля - это всего лишь деньги. Арендаторы, на самом деле, находятся в лучшем положении, поскольку могут войти в долю путём инвестирования во что угодно, кроме недвижимости. Арендаторы могут разбогатеть гораздо быстрее домовладельцев просто инвестируя в достаточно консервативные акции или индексные фонды. Фондовый рынок гораздо лучше рынка недвижимости в долгосрочной перспективе.

Домовладельцы теряют каждый месяц, платя всё больше и больше за кредит, чем они могли бы платить за аренду. Налоговые вычеты даже близко не делают владение конкурентноспособным в сравнении с арендой.

Домовладельцы теряют по принципу рычага, когда цены падают. Падение на 14% полностью разоряет всех владельцев, выплативших до 20% своего дома. Вспомните, что агенты берут 6%.

Домовладельцы должны платить налоги просто за владение жильём. Это не так в случае акций, облигаций, или других активов, позволяющих становиться собственником. Только жильё гарантированно высасывают деньги.

Домовладельцы должны страховать жильё; большинство других инвестиций этого не требуют.

Домовладельцы должны ремонтировать свои дома; акции и облигации не нуждаются в ремонте.

12. Если вы арендуете - вы на самом деле покупаете. Только не себе, а кому-то другому.
НЕПРАВДА. Действительно, арендная плата может превышать выплаты по кредиту в некоторых местах вроде Южной Дакты, но ни в одном из рынков, выстреливших за последние годы. Сейчас в большинстве мест снимать жильё стоит гораздо дешевле, чем выплачивать кредиты. Ни один хозяин дома не покупает его с целью сдать в аренду - в Калифорнии это невыгодно. Владелец серьёзно субсидирует арендатора, что для последнего является чудесной вещью во время обвала.

13. Если вы не владеете жильём, вы будете жить в трущобе в плохом районе.
НЕПРАВДА. Для любой месячной выплаты вы сможете арендовать гораздо лучшее жильё, чем сможете купить. Арендаторы живут лучше, а не хуже. У аренды есть минусы, такие, как вероятность непродления договора или повышение стоимости аренды, но, поскольку в наличии тысячи пустых объектов, сдающихся в аренду, вы можете выбирать и чувствовать себя вполне счастливым во время обвала. У владения имеются гораздо более серьёзные минусы, такие, как потеря работы и, как следствие, вашего жилья, увеличение процентов и налогов. Помните, что налоги на недвижимость - это навсегда.

Некоторым людям нужна мобильность, которую обеспечивает аренда. Арендаторы обычно могут выйти из договора и переехать куда угодно в течение месяца, без комиссии на недвижимость.

Гораздо проще и дешевле арендовать жильё рядом с хорошей школой, чем купить его в этом же месте.

Забавный приём, позволяющий недорого снять хорошее жильё в аренду: пойдите в продающийся дом, отведите агента по недвижимости в сторонку, и спросите у хозяина, не хочет ли он сдать дом в аренду. Часто отчаявшиеся продавцы будут счастливы получить немного арендной платы, и получится отличная сделка.

Самый большой плюс очень редко упоминается: арендаторы могут выбрать короткий путь от дома до работы или остановки поезда. Лишние два часа свободного времени ежедневно, не потраченные на дорогу, являются самым лучшим бонусом, который вы можете получить.

14. Владельцы могут менять свои дома на свой вкус.
НЕПРАВДА. Даже отдельно стоящие коттеджи на 1 семью ограничены CC&Rs и Ассоциациями Владельцев (HOAs). Представьте получение разрешения от какого-нибудь придирчивого соседа на "Сельскохозяйственном инспекционном совете" каждый раз, когда вам нужно поменять цвет экстерьера. А это именно такие условия, на которых сейчас продаётся большинство домов.

В Калифорнии, HOA может отобрать - и отберёт - у вас дом за невыплату кредита даже без решения суда. Они могут оштрафовать вас на $100 в день за открытую дверь гаража, а потом отобрать у вас дом, если вы откажетесь платить. Вот тут есть хороший HOA блог.

15. Когда рынок осядет, с него можно просто уйти.
НЕПРАВДА. Если вы отдадите банку ключи, они скорее всего вручат вам форму 1099 на которой будет отражён ваш "пассивный доход" на величину вашего займа. Дальше вы должны заплатить налоги с этой суммы.

Читатель, переживший падение недвижимости 1989 года в Лос-Анжелесе, привёл следующий пример:

Допустим, вы покупаете дом за $400 000 с ипотекой $350 000. Потом дом падает в цене до $300 000, вы теряете работу, или по другим обстоятельствам должны переехать. Если вы не можете заплатить, банк отбирает у вас недвижимость и выставляет дом на аукцион за $250 000. Потеря банка в $100 000 на ипотеке это "прощение долга" в глазах IRS, и фактически становится подотчётным доходом в $100 000, с которого нужно заплатить налог. Во многих штатах, например, в Калифорнии, банк выпускает на вас форму 1099 и информирует IRS.

Это справедливо даже для "займов без регресса", когда банк не может претендовать на ваше имущество. Вместо этого они отдают право наказать вас в IRS.

Если вы берёте кредит под меньший процент для покрытия старого кредита, или берёте займ под залог уже выкупленной доли, то новый займ, скорее всего, будет регрессионным, и банк может очень агрессивно отбирать ваши банковские счета, акции, машину и так далее.

Справедливо, что покупатели, не внесшие никакого первоначального взноса, не имеющие активов, не инвестировавшие ничего в жильё, с большей вероятностью сбегут. Большое количество новых покупателей-банкротов увеличивает риск жуткого обвала цен, а не "мягкого снижения".

16. Дом на вон той улице продан за 25% выше первоначальной цены, и это доказывает, что рынок всё ещё горяч.
НЕПРАВДА. Риэлторы пытаются создать сложное впечатление горячего рынка, специально "недооценивая" жильё. Допустим, агент продавца знает, что дом будет продан за $400 000. Вместо этого он размещает рекламу под $300 000 (это нелегально при продаже тостеров, но почему-то легально при продаже домов). Цель - ввести в заблуждение покупателя относительно реальной цены и заставить покупателей торговаться друг против друга. В этой игре 4 игрока и 3 из них выступают против покупателя: продавец, агент продавца, и агент покупателя. Да, собственный агент покупателя работает против него, потому что без сделки нет комиссии. В Лас-Вегасе есть пословица: "В каждой игре есть лох, и если вы не знаете, кто лох, то скорее всего, это вы и есть". Если вы хотите подтверждения того, что агент - не на вашей стороне, попросите показать дома, продающиеся самими владельцами, или дома из списков дисконтных брокеров. Если агент не сможет получить комиссионные, вам о доме не расскажут.

Есть способ обойти конфликт интересов, присутствующий у агента покупателя - пусть агент продавца одновременно будет и вашим агентом покупателя. Тогда у агента будет большой мотив снизить цену, поскольку у него будет удвоенная комиссия, если купите вы, а не кто-то другой со своим агентом.

Обновление: игра с понижением теперь окончена. Вам можно делать заявки ниже, чем цена предложения. Вы можете приятно удивиться, обнаружив, насколько отчаялись продавцы. Ещё одна причина начинать с низкого уровня: вы всегда можете поднять его, а опустить - не можете. Подсказка от одного читателя: попросите всех ваших друзей обратиться с крайне низкими предложениями, тогда ваше собственное низкое предложение будет казаться на этом фоне более резонным.

17. Мне повезло, что мой риэлтор сказал мне увеличить предложение на $50 000. Иначе я бы проиграл, потому что мой риэлтор знал о секретном предложении в $40 000 выше моего.
НЕПРАВДА. Ваш агент не получит ничего, если вы не купите жильё, и получит больше, если вы выбросите свои деньги, завысив предлагаемую сумму. Это два больших мотива изобрести механизм ложных предложений.

18. MLS доказывает, что всё отлично.
НЕПРАВДА. Всякие забавные вещи случаются в MLS (Multiple Listing Service, собственная база данных, контролируемая агентами по недвижимости). Например, если дом никак не продаётся, риэлторы могут убрать его запись из MLS так, что вы не увидите, что он не смог продаться. Потом дом возвращается на рынок по более низкой цене, и ничего не подозревающие покупатели думают, что он на рынке впервые. Их риэлтор может "доказать", что это новый объект в списке, показывая покупателю запись в MLS: "Смотрите, вот дата внесения в списки, только что на рынке. Лучше поторопитесь и купите, это горячий пирожок".

Никто не проверяет, что MLS отражает истинные цены транзакций. Цены в MLS часто просто неверны.

Более того, в MLS не будет ни одного дома, выставленного на продажу владельцем через дисконтного брокера, кроме, возможно, тех, котоорые есть в Help U Sell. Эти более дешевые цены просто отсутствуют в системы, потому что когда вы экономите деньги, они их теряют.

19. Богатые китайцы (европейцы, арабы) толкают цены вверх.
НЕПРАВДА. Процент жилья в США, купленного богатыми иностранцами, крошечный. Кроме этого, американская недвижимость - очевидно плохое вложение средств на данном этапе. Иностранцы могут просто ждать и смотреть, как доллар и американская недвижимость продолжают падать, и купят за гораздо меньшие деньги через несколько лет. Богатые иностранные инвесторы не такие тупые, чтобы покупать на страшно переоценённом рынке, однако ваш брокер надеется, что вы - именно такой тупой.

20. Всегда кто-то пророчит обвал на рынке недвижимости.
ПРАВДА, но к делу не относится. Обвалы случаются примерно каждое десятилетие. Даже сломанные часы показывают правильное время дважды в день.

21. Но недвижимость была дорогой, когда проценты по ипотеке были 21%, так что высокие проценты ничего не значат.
НЕПРАВДА. Инфляция тогда была гораздо выше, поэтому выплатить фиксированный займ было гораздо легче с растущими зарплатами. Теперь у нас есть плавающие проценты и застывшие зарплаты. Цены на жильё точно отражают увеличение ипотечного долга. Washington Times: "Потребители удвоили свой ипотечный долг с $3.5 миллиарда до $7 миллиардов с 1996 года, занимая и щедро трятя, в предположении, что цены на жильё продолжат расти". Поэтому рост цен на жильё не подкреплён активами. Он подкреплён долгом. А долг, в свою очередь, подкреплён жильём. Это просто шаманство.

22. Местные заработки оправдывают высокие цены.
НЕПРАВДА. Большинство банкиров используют коэффициент 3 как "безопасное" отношение цены к уровню дохода. Мы находимся далеко в опасной зоне, в сумеречной зоне. Отношение цены к доходу в настоящее время равно 10.

23. Смотрите, недвижимость дорожала после обвала фондового рынка в 2001, так что будет дорожать всегда.
НЕПРАВДА, подумайте об индюшке на скотном дворе у фермера. Она думает, что фермер всегда её будет кормить и ни о чём не попросит. А потом приходит День Благодарения. Бдыщ. Поведение в прошлом не является индикатором результатов в будущем.

24. Аренда может вырасти, а 30-летний фиксированный ипотечный взнос - нет.
ПРАВДА, но к делу не относится. Домовладельцы теряют даже при фиксированных выплатах, поскольку цена жилья падает с ростом процентов по кредитам. Большинство собственников хотят продать жильё после 7 лет с момента въезда, многие - из-за потери работы, болезни или развода. Никто не сможет заплатить за жильё столько, сколько вложил в него владелец, и его потери будут большими. Арендная плата даже рядом не стоит с ипотечными выплатами. С учётом инфляции, реальная стоимость аренды на самом деле падала за прошедшие несколько лет.

25. Надо где-то жить.
ПРАВДА, но это не значит, что вы должны потратить все свои сбережения на неудачное вложение. Вы можете жить в лучшем доме за гораздо меньшие деньги, арендуя во время обвала. Арендатор может сэкономить сотни тысяч долларов не только выплачивая меньше каждый месяц, но и избегая сокрушительной утраты первоначального взноса.

26. Газетные статьи доказывают, что цены не падают.
НЕПРАВДА. Цены в газетах неконкретны и имёют темное происхождение. Эти цены "оцениваются" из местных налогов на передачу собственности, а делать свой налог достоянием гласности не является обязательным. Покупателю, который не хочет, чтобы вы видели, как мало он заплатил, нужно всего лишь попросить разместить налог на обратной стороне акта, и он не будет показан при компьютерном поиске акта, где показывается только лицевая сторона. Другие добровольно платят больше налога, чем должны, чтобы раздуть истинную цену для обмана следующего покупателя. При проценте $1 с каждой тысячи продажной стоимости, как в районе Сан Матео, вам нужно всего лишь заплатить $100 лишнего налога, чтобы ваша покупка выглядела на $100 000 больше.

Даже хотя вы в теории можете пойти в ваше муниципальное управление и получить информацию о цене продажи, в реальности район выдаст вам эту информацию очень медленным и неудобным образом. Например, в здании управления района Редвуд Сити стоят компьютеры, где вы можете посмотреть данные на любой дом, но не можете печатать, не можете записывать на дискету, не можете выслать данные по электронной почте. Все, что вы можете - это вручную делать записи, одну за другой. И это весьма нравится кругам, связанным с недвижимостью. Выбранные вами депутаты служат им, а не вам.

Предположительно беспристрастные источники вроде Dataquick полностью оплачиваются людьми, имеющими большой финансовый интерес "доказать", что цены не падают. Такими, как риэлторы. Это делает неразумным принимать их цифры за чистую монету.

В случае откровенно ангажированных источников вроде Национальной Ассоциации риэлторов мы можете быть уверенными, что их продажные цены не включают в себя фактические снижения цен от "подарков" вроде усовершенствований, оплаченных отпусков, машин, гарантированных ипотек и скидок наличными.

Если вы помните определение медианы (50% цен ниже медианы, 50% цен - выше), то вы увидите, что исчезновение продаж в нижнем секторе рынка ведёт к росту медианы, хотя реальная цена домов падает. А это именно то, что происходит. Впервые покупающие недвижимость из-за высоких цен оказываются полностью выведенными с рынка. Поэтому рост медианы может маскировать тот факт, что цена на каждый дом падает.

Вот хороший пример того, как газета врёт об обвале цен с использованием медианы: "Заголовок в San Francisco Chronicle лжёт о ценах на дома".

Наконец, заметьте, что цены на квадратный фут падают гораздо дольше и упали на гораздо большую величину, нежели "средняя цена дома".

27. Оценка моей недвижимости доказывает, что мой дом стоит этих денег.
НЕПРАВДА. "Типовая оценка жилой недвижимости есть всего лишь сравнительный анализ, произведённый кем-то далёким от игры, подтверждающий то, что другие лемминги тоже платят слишком много за свои дома" - из статьи в morningstar.com

Поразительно, но государственные методы оценки недвижимости не включают дома с ипотечными займами выше $417 000. Это исключает больше половины всех домов в Калифорнии. Поэтому правительство может отчитываться о небольшом повышении цены, но не напомнит, что цены на 60% других домов в Калифорнии на самом деле упали.

28. Дом - это родной дом.
НЕПРАВДА. Это всего лишь постройка. Ваш родной дом там, где вы живёте, будь это квартира, кондоминиум, или особняк. Называть дом родным домом - значит манипулировать вашими эмоциями ради выгоды. Как один риэлтор сказал мне, "дом - это деревянная коробка, мокнущая и медленно гниющая под дождём. Никто бы не покупал на этом рынке, если бы они действительно подумали, сколько проблем это принесёт им в долгосрочной перспективе. Именно поэтому приходится продавать им родной дом, а не просто дом."

29. Если сейчас не купить, второго шанса не будет.
НЕПРАВДА. Этот аргумент был популярен в 1989 году в Лос-Анжелесе, прямо перед огромным обвалом. Он глупый. Если никто вроде вас не получит шанса купить жильё, тогда никто не сможет и продать его через несколько лет, потому что не будет покупателей.

Вот исчерпывающая цитата от Джун Флетчер, репортёра Wall Street Journal: "Весь вопрос не в том, застрянете ли вы в роли арендатора на всю жизнь. Он в том, окажетесь ли вы настолько напуганным перспективой быть выброшенным на улицу, что купите на пике цен и застрянете с собственностью, которую не сможете ни продать, ни оплачивать.".

30. Собственность в Заливе - это роскошь, и экономические спады на неё повлияют мало.
НЕПРАВДА. 82% процента ипотек в Заливе в прошлом году были ипотеками с плавающими процентами, а такие займы богатые не берут. Люди на грани банкротства берут ипотеки с плавающими процентами потому, что не могут позволить себе более высокие фиксированные проценты. Богатые вообще денег не занимают.

Множество из этих займов имеют убийственные условия выплат, и известны как "нейтронные ипотечные займы". Как нейтронная бомба, они уничтожают людей, но оставляют здания стоять. Их также называют "займами самоубийц".

31. Недвижимость будет постоянно дороже, поскольку отменили первоначальные взносы.
НЕПРАВДА. Текущая волна дефолтов снова делает первоначальные взносы хорошей идеей. Требования кредиторов уже ужесточаются.

32. Процент владеющих домами бьёт рекорды, доказывая, что они доступны.
НЕПРАВДА. Процент американцев, действительно владеющих жильём, находится на рекордно низкой, а не на рекордно высокой отметке. У нас рекордно высокое количество людей, которые называют себя собственниками, на деле имея опасные уровни ипотечного долга, но это не повод пить шампанское.

33. Жильё стоит столько, сколько дураки за него заплатят.
НЕПРАВДА. При ипотечном проценте 6%, дома стоят максимум в 17 раз больше, чем сумма, за которую вы можете сдать их в аренду на год. Вы можете получить 6% без труда и почти не рискуя на рынке облигаций. Так зачем связываться с доходом, меньшим, чем 6% (т.е. с арендой платой) от вашего капитала на рискованном рынке недвижимости?

Вот здесь написано, как оценить жильё.

С учётом налогов и стоимости содержания, есть простой способ понять, сколько стоит ваше жильё: возьмите сумму, на которую вы можете сдать его на год, и разделите на 0,06. То есть если ваш дом можно сдать за $12 000 в год, он стоит около $200 000. Если годовая арендная плата меньше 6% цены дома - берегитесь, потому что цены, скорее всего, упадут.

34. Арендная плата может сильно вырасти, делая покупку более выгодной.
НЕПРАВДА. Величина арендной платы ограничена деньгами, которые люди реально зарабатывают, а не суммой, которую они могут взять в долг. Попробуйте-ка зайти в банк и попросить займ в миллион долларов, чтобы оплачивать им аренду.

35. Потребуется ещё один теракт вроде 9/11 или крупное землетрясение, которое уничтожит весь район, чтобы цены упали на 50%.
НЕПРАВДА. Даже с 50% снижением цен примерно до $350 000, медиана в районе Залива останется приблизительно вдвое выше медиан в большей части остальной Америки, а медианный доход семьи около $70 000 останется недостаточным для покупки жилья. Так что падение в 50% вполне обосновано базовыми показателями. Вы можете легко сами убедиться в том, что аренда стоит менее половины стоимости домовладения. Просто посмотрите на цены продаж в газетах, умножте на 6%, и разделите на 12, чтобы получить примерный месячный платёж по кредиту + налог на собственность + ремонт. Цены получатся примерно 8%, но с учетом вычетов из налогооблагаемого дохода составят примерно 6%. А теперь посмотрите стоимость аренды эквивалентных домов. Чьи месячные потери выше?

36. Недвижимость - это защита от инфляции, так что вы должны покупать сейчас в любом случае.
НЕПРАВДА. Проценты по кредитам растут вместе с инфляцией, и высокие проценты сломают последнюю соломинку взявших кредиты с плавающим процентом в районе Залива. Дефолты и изъятия недвижимости снизят цены и для всех остальных. Вспомните, что 82% ипотечных кредитов - с плавающими процентами. Очень невелик шанс, что зарплаты заёмщиков с плавающим процентом будут поспевать за инфляцией из-за двух миллиардов людей в Индии и Китае, которые будут счастливы делать работу за гораздо меньшие деньги.

37. Инфляция съест большую часть моего долга.
НЕПРАВДА. Банки быстро обанкротились бы, если бы не учитывали инфляцию. Поскольку банки занимаются бизнесом довольно долго, вы можете быть уверенными в том, что ваши ипотечные платежи оплачивают и инфляцию, и хорошую прибыль для банка. Эта выгода для банка является потерей для вас.

Инфляция действительно обладает тем эффектом, что люди думают, что получают прибавку в стоимости недвижимости. Если цена вашего жилья растёт только со скоростью инфляции, вы вообще ничего не выигрываете. Любой номинальный рост ниже уровня инфляции - это номинальный рост, но с учётом инфляции - реальный убыток.

38. Жильё всегда будет дорожать в долговременной перспективе.
НЕПРАВДА. Ценность жилья на самом деле простоянна. С учётом инфляции, цены в Голландии, на пример, росли меньше, чем на четверть процента в год на протяжении всех 350 лет с начала их тульпанового пузыря. Уоррен Баффет и Чарльз Шваб указывали, что жильё не увеличивает своей ценности. Если нет пузыря, цены на жильё просто отражают текущие зарплаты и проценты по кредитам.

Возьмите 100-летний дом. Его ценность в защите вас от дождя такая же, какой была 100 лет назад. Ценность дома нисколько не выросла. Он не стал внезапно больше, и не обновился. Напротив - он вытягивал деньги из его обладателей на своё обслуживание, налоги, сраховки на протяжении 100 лет - затраты, которые никогда не исчезнут. Его цена росла настолько, насколько росли зарплаты.

Моя бабушка всегда жаловалась на цену молока. "Почему, когда я была девочкой, галлон молока стоил 10 центов! Просто посмотри, как много люди сейчас переплачивают за молоко.". Я спросил у неё, сколько людям тогда платили. "О, около $15 в неделю", был ответ. Хм, звучит очень похоже на то, как люди сейчас рассказывают о том, как сильно подорожал дом их отца "в долговременной перспективе", не учитывая, что зарплаты выросли пропорционально.

39. Может быть нам нужно просто признать, что мы упустили великолепную возможность войти на рынок недвижимости N лет назад.
НЕПРАВДА. Мы что, все упустили великолепную возможность купить акции МММ или другой подобной компании? Настоящий вопрос в том, что наиболее вероятно произойдёт в последующие несколько лет, в соответствии с фундаментальными законами экономики. Ответ - огромный обвал. Последний, кто вложится в пузырь, пострадает больше всех.

40. Ты говоришь, что никто не должен никогда покупать жильё.
НЕПРАВДА. Хотя жильё почти всегдя является плохим объектом для инвестирования, покупать его для комфорта безопасно, если:30-летняя ипотека + налоги + страховка + обслуживание не превышают 30% вашего дохода до налогов, ипотери от выплат по кредитам, налогам, страховки и обслуживанию меньше, чем стоимость аренды в эквивалентном месте, ивы собираетесь жить в этом месте 10 лет или более41. Ты забыл про эмоциональный фактор. На эмоциях продаётся больше жилья, чем когда-либо будет продаваться в соотвествии с его истинной ценностью. Люди покупают больше, чем могут себе позволить.
НЕПРАВДА. Эмоции покупателя ничего не значат для кредиторов, ни в ту, ни в другую сторону. Большинство людей займут больше, чем они смогут себе позволить, но только если это позволит им кредитор. Вся штука заключалась в дешёвом и простом кредите. Когда кредитная машина снова протрезвеет, миллионы людей останутся в руинах. Скорость изъятия недвижимости уже растёт экспоненциально.

42. Непатриотично говорить о неверно оцененном жилье. Это может понизить цены.
НЕПРАВДА. Есть 100 миллионов американцев, которые напрямую выиграют от снижения цен на жильё. Они заслужили большую награду за то, что терпеливо ждали, а не подписывали саморазрушительные ипотечные договоры и терпели невыносимые характеры игроков на рынке недвижимости, которые думали, что они лучше всех. Эти американцы заслуживают низких цен и ваш патриотический долг - помочь им, отправив ссылку на patrick.net всем, кого знаете!

43. Моя жена разведётся со мной, если я не приобрету жильё.
НЕПРАВДА. Она разведётся с вами если вы его купите и обанкротитесь, выплачивая ипотеку. Она не разведётся с вами, если вы арендуете гораздо более симпатичное место, чем то, которое вы можете купить, и будете возить её на месяц в Париж каждую весну. Вы сможете это сделать, избежав самоубийственного ипотечного займа.

Если она религиозна, покажите ей Книгу притчей Соломоновых, 22:7: "Богатые правят бедными, и должник - слуга кредитору".

44. Я просто хочу иметь свой дом.
ПРАВДА, так хочет большинство людей и это замечательно. Покупатели получат свой шанс, когда цены на недвижимость будут вдвое меньше и они скопили состояние, арендуя. Владение жильём - это прекрасно, если только вы не разрушите свою жизнь, оплачивая его. Если вы можете сэкономить хотя бы 10% стоимости жилья, вы можете выйти на пенсию несколькими годами ранее. Если вы сэкономите 50%, то вы можете запросто взять отпуск лет на 10 и всё ещё быть в плюсе.

Как сказал читатель Шон Олендер: "Многие люди забыли, что препятствие №1 на пути к их будущей свободе делать то, что они хотят и когда хотят, путешествовать куда хотят - это не иракцы, иранцы или северные корейцы - это их ипотечный кредитор."

// patrick.net

[Necroman]

"Ипотека движется к кризису":
http://gazeta.ru/realty/2007/07/25_a_1950776.shtml

На российском рынке кредитования может разразиться кризис, вызванный массовым невозвратом ипотечных кредитов. Такие опасения высказал Игорь Кузин, председатель правления банка «ДельтаКредит» – одного из лидеров в сфере ипотечного кредитования. В погоне за клиентами банки сегодня часто выдают рискованные кредиты, считает он. Наиболее опасно, по мнению банкира, получившее сегодня распространение кредитование без первоначального взноса. При этом маржа, которую получают финансовые учреждения по ипотечных продуктам, намного ниже, чем по потребительским, говорит Кузин. В ставку по ипотечным кредитам банки закладывают 0,5% прибыли от ставки, а при потребительском кредитовании – до 40%.

Таким образом, Россия рискует повторить американский сценарий. Разразившийся зимой 2007 года кризис неплатежеспособности на ипотечном рынке в США был вызван тем, что в погоне за клиентами банки упрощали условия кредитования и выдавали кредиты без первоначального взноса даже людям без кредитной истории и с низкими доходами.

До 2006 года, когда цены на недвижимость были высокими, многие американцы брали кредиты, так как любые проценты можно было окупить, перепродав потом квартиру.

В 2005 году дома часто находили покупателя через несколько дней после появления на рынке и по сильно завышенной цене. К лету 2006 года предложение как на первичном, так и на вторичном рынке увеличилось, однако спрос упал. Средняя цена квадратного метра в большинстве штатов снизилась, а процентные ставки по кредиту выросли. В результате, по оценкам экспертов, около 1,5 млн американцев оказались не в состоянии платить по кредиту, а объем непогашенной рисковой ипотеки достиг $1,3 трлн.

Россия идет по тому же пути.